2025年上半年，青岛楼市在政策与市场的双重作用下，经历着深刻的变革与调整。开发商与楼盘、区域与户型、板块与面积段等均出现分化局面，产品力强与性价比高的项目，在楼市洗牌中脱颖而出。

今年上半年青岛新房共成交36747套，较去年同期上涨4.82%，其中6月新房成交11531套，环比上涨73.32%，形成“翘尾”行情。

行业普遍认为，目前青岛楼市处于一个关键的转型时期，接下来“分化”特征会更加明显，各开发商应准确把握市场脉搏，顺应市场趋势，在不断变化的市场中找到自己的位置。

6月新房成交翘尾：上半年总成交量放大

根据青岛卓易数据统计，今年上半年青岛新房共成交36747套，较去年同期上涨4.82%，新房成交面积约459.55万平方米，成交总价约653.52亿元，成交均价为14221元/平方米。

其中，新建商品住宅成交28094套，新建商品住宅成交362.15万平方米，成交总价525.58亿元，成交均价14513元/平方米。

在月度成交数据中，6月新房市场迎来“翘尾”行情。6月岛城新房成交11531套，环比上涨73.32%，新房成交面积约141.72万平方米，环比上涨61.66%，新房成交总价约207亿元，成交均价为14606元/平方米。

其中，新建商品住宅成交8516套，环比上涨46.52%，成交面积约111.47万平方米，成交总价约168.63亿元。

青岛卓易数据分析师王玟琳分析认为，五、六月出现局部性翘尾行情，与上半年楼市政策，叠加房企的市场产品定位、区域结构性供应变化有关。直接表现，就是近期在城阳与市新开的两个项目，出现了久违的首开热潮。

从成交区域分布来看，上半年，西海岸新区新建商品住宅成交6048套，为区域成交量之冠；城阳、即墨紧随其后，位列二、三名。往下依次是胶州、莱西、市北、平度、崂山、李沧、市南。

从购房者对住房面积的需求看，100平方米以下的占比17%，100-120平方米面积段成交最多占比37%，与120-150平方米两个面积段加起来约70%。

顺行房屋（青岛）咨询总经理刘兴说：“目前青岛房地产市场以改善为主流，而且几乎所有开发商也都向这方面侧重，这应该是近年来青岛房地产市场发生的最大的变化。”

另外，由于购房者对价格越来越敏感，产品以降低价格门槛为主，主城区小户型产品增多，毛坯也成为一个趋势。

优质地块集中入市：市北东李迎来价值重构

同样是在六月，青岛多个地理位置和区位条件良好的优质地块，相继成功出让。

6月17日，市北区新都心片区果品市场地块拍卖，最终被保利发展（山东）有限公司、青岛青铁智能科技有限公司联合体以总价7.2亿元摘得，楼面地价11000元/平方米。

次日，市北新都心福州北路地块成功出让，由青岛市北城发产业发展有限公司以楼面地价9600元/平方米，总价5.91亿竞得。

锐理数据山东区域总经理刘元婧分析认为，缺乏新地供应，导致市北区去化周期（指现有待售商品住宅存量，按照当前销售速度全部售罄所需的时间）成为全市最短的关键因素。

随着这两宗优质地块成交，不仅打破了新都心区域长期无新增用地的沉寂局面，更为整个市北区带来新项目的选择。

此外，作为近年来青岛改善区域的热点板块，东李片区吸引了不少购房者的目光和关注。

随着区域内森林公园、招商璀璨璟园等项目的稳步去化，存量房源逐渐减少，去化周期也明显缩短，市场对于新鲜血液的注入愈发渴望。

刘元婧介绍，目前，该板块的存量房源，主要集中在青铁芳华地和世园金茂府、青山湖岸二期等项目。由远洋代建的万竹云峰项目、海创地块、去年亿联拿下的地块，目前均未启动。

6月青特斩获东李新地块，无疑为板块带来新的项目选择。该地块占地面积18448.7平方米，容积率1.7，建筑密度30%，绿地率30%。如此低密的规划指标，为打造高品质住宅产品提供了得天独厚的条件。

6月的最后一天，西海岸唐岛湾地块（原恒大二期地块）成功出让。该地块最终被城发集团（青岛）启盛投资开发有限公司收入囊中，成交楼面地价13028元/平方米，创西海岸地价新高，成交总价4.46亿元，成为新地王。

此次出让的唐岛湾地块区位优势显著，坐拥黄岛区主城核心地段，周边商业、教育、医疗等配套成熟，毗邻唐岛湾海景资源丰富。地块容积率仅1.1，结合建筑密度40%、绿地率30%的规划指标，未来有望打造纯洋房、叠墅等低密高品质住宅产品。

楼市下半场：“好房子”的竞争

业内普遍分析认为，楼市下半场，青岛楼市政策有望继续保持宽松态势，以促进市场的持续稳定发展。在供给端，保障房的建设和供应将进一步加大，城市更新项目也将稳步推进，这将有助于优化住房供应结构，满足不同层次购房者的需求。

同时，随着“预申请+优质地块+好房承诺”土地出让机制的深入实施，土地市场将更加规范和理性，优质地块的供应将吸引更多实力房企参与，推动房地产市场的健康发展。

青岛新荣房地产咨询负责人高程表示，随着市场逐渐成熟和购房者观念转变，未来青岛楼市将进入品质竞争时代，产品力将成为房企在市场中脱颖而出的核心竞争力。

“房企将更加注重产品的品质提升，从建筑质量、户型设计、景观打造到物业服务，都将进行全方位的升级。”高程说。

青岛某新建商品住宅小区车库一角。

例如，在户型设计上，更加注重空间的合理性和实用性，满足购房者对于多功能空间的需求；

在景观打造上，引入更多生态、环保的理念，打造舒适宜人的居住环境；

在物业服务上，提供更加精细化、个性化的服务，提升业主的居住体验。

对于楼市下半场发展趋势，卓易数据的王玟琳分析认为，一方面市场优质供给仍偏弱，叠加二手房对新房的冲击，下半年市场仍处于筑底中。但随着供应缩量以及政策拉动预期，个别“好房子”楼盘会受到市场青睐。

另一方面，全国性的宏观政策或进一步宽松，在继续降低利率、降低交易税费后，房地产政策或将聚焦在“稳市场”“去库存”等方面。

顺行房屋的刘兴认为，楼市进入新周期后，供需结构的优化和品质竞争时代已经来临，全新的理念将引领楼市朝着更高品质的方向发展——“好房子”会脱颖而出，最终赢得市场。　　　　　

记者｜李鹏飞 王冰洁

来源｜青报观象山